"Đầu tư bất động sản thông qua Blockchain: Giao dịch vô hiệu, rủi ro khó lường"

Thời gian qua, tình hình đầu tư bất động sản bằng công nghệ Blockchain tại Việt Nam phát triển khá nhanh và thu hút lượng lớn người tham gia, nhất là những đối tượng có khả năng tài chính ít, nhưng có nhu cầu tham gia đầu tư bất động sản. Không những vậy, hình thức này còn được các đơn vị môi giới tư vấn như là giải pháp triển vọng thay thế cho các hình thức đầu tư bất động sản truyền thống đã dần lỗi thời.

Vậy việc sử dụng công nghệ Blockchain trong đầu tư bất động sản đang đối mặt với những vấn đề pháp lý gì, là nội dung cuộc trao đổi của VietTimes với luật sư Ths.Lê Ngô Hoài Phong - Trưởng Văn phòng Luật sư PHONG & PARTNERS.

Chưa có hành lang pháp lý cho giao dịch

- Thời gian gần đây, hình thức đầu tư bất động sản bằng công nghệ Blockchain tại Việt Nam đang phát triển khá nhanh, nhiều doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư đã tham gia đầu tư bằng hình thức này. Luật sư có nhận định định gì về xu hướng mới này?

LS. Lê Ngô Hoài Phong: Như chúng ta đã biết, Blockchain là một công nghệ dạng chuỗi – khối. Nó có chức năng truyền dữ liệu dựa trên một hệ thống đã mã hóa, ở trên nền tảng này các giao dịch đều ngang hàng với nhau.

Xu thế kinh doanh này được gọi là mới tại Việt Nam, tuy không mới với thế giới. Đây là xu thế mà tương lai có thể phát triển tại Việt Nam, nhưng để phát triển, cần phải có quy định pháp luật cụ thể về hình thức giao dịch bất động sản bằng công nghệ Blockchain nói riêng và các loại hình công nghệ tương tự nói chung. Trong khi đó, pháp luật Việt Nam chưa có hành lang pháp lý đối với giao dịch này.

- Bất động sản là một sản phẩm đặc thù, trong đó các quy định pháp lý điều chỉnh đối với sản phẩm này rất chặt chẽ. Vậy với việc mua chung sản phẩm là bất động sản thông qua công nghệ Blockchain có hợp pháp không, thưa luật sư?

LS. Lê Ngô Hoài Phong: Việc mua chung một sản phẩm, một tài sản là động sản hay bất động sản đều được pháp luật công nhận, nghĩa là pháp luật thừa nhận quyền sở hữu chung. Tuy nhiên, để đánh giá việc mua chung tài sản là bất động sản thông qua công nghệ Blockchain có phù hợp với pháp luật hay không, cần xem xét 3 vấn đề cơ bản:

Thứ nhất, theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng mua bán hay chuyển nhượng bất động sản phải được công chứng hoặc chứng thực.

Thứ hai, theo Điều 439 của Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác; đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.

Thứ ba, theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Với những phân tích trên, dễ dàng nhận thấy việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản thông qua hệ thống Blockchain sẽ không có hợp đồng được công chứng, sẽ không đăng ký quyền sở hữu cho người mua và người mua cũng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, việc mua bán, chuyển nhượng này không tuân theo quy định của pháp luật.

Rủi ro khó lường

- Đối với hình thức đầu tư này, người mua đang đối mặt với những nguy cơ, rủi ro nào? Nhà đầu tư có được pháp luật bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp hay không? Ông có cảnh báo gì đối với nhà đầu tư?

LS. Lê Ngô Hoài Phong: Như đã phân tích ở trên, việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản thông qua hệ thống Blockchain không tuân theo quy định của pháp luật. Nên, giao dịch thông qua hình thức này sẽ bị tuyên vô hiệu, người mua, người nhận chuyển nhượng không được công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Nói cách khác, người mua, người nhận chuyển nhượng không được pháp luật bảo vệ khi xảy ra tranh chấp.

Do đó, người mua sẽ gặp rủi ro khi có tranh chấp phát sinh; khi bất động sản đang giao dịch bị cưỡng chế thi hành án; khi chủ sở hữu bất động sản là pháp nhân bị tuyên bố phá sản…

Việc có đầu tư hay không tuỳ thuộc vào quyền của mỗi người, nhưng với những phân tích trên thì việc đầu tư qua công nghệ Blockchain này chưa được pháp luật công nhận và bảo vệ, nên giao dịch có rất nhiều rủi ro có thể phát sinh.

- Cảm ơn ông!

Có nhiều khái niệm về Blockchain, song có thể hiểu Blockchain là công nghệ chuỗi – khối, cho phép truyền tải dữ liệu một cách an toàn dựa trên hệ thống mã hóa dữ liệu với các hoạt động giám sát chặt chẽ và ghi nhận các giao dịch trên nền tảng số hoá. Ứng dụng công nghệ Blockchain được biết đến và sử dụng nhiều nhất là các hoạt động đầu tư, huy động vốn thông qua tiền điện tử, tiền ảo.

Công nghệ Blockchain xuất hiện trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) tại Việt Nam từ đầu năm 2020, khi dịch COVID-19 khiến các hoạt động giao dịch, tiếp xúc trực tiếp bị hạn chế. Một số doanh nghiệp môi giới BĐS đã sử dụng công nghệ này để huy động các nhà đầu tư BĐS có khoản ngân sách tài chính hạn chế thông qua chia nhỏ giá trị sản phẩm BĐS.

Với ứng dụng này, một số doanh nghiệp đã cho ra đời ứng dụng mua bán trực tuyến, cho phép nhiều nhà đầu tư có thể cùng kết nối, mua chung một sản phẩm BĐS, bằng việc chia nhỏ giá trị sản phẩm BĐS khiến bất cứ ai cũng có thể tham gia đầu tư tuỳ với số tiền hiện có của mình.