Tăng lãi suất ngân hàng, thị trường bất động sản “thêm khó khăn”

Lãi suất ngân hàng liên tục lập đỉnh

Thông tin nhận sự quan tâm rất lớn trên thị trường bất động sản hiện nay là việc tăng lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước tối ngày 24/10. Theo đó, trần lãi suất tiền gửi từ 1 tháng đến dưới 6 tháng tăng 1%, lên 6%/năm. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước cũng tăng hàng loạt lãi suất điều hành.

Đây là lần tăng lãi suất điều hành thứ hai của Ngân hàng Nhà nước chỉ trong vòng một tháng qua. Cụ thể, tăng lãi suất tái cấp vốn từ 5%/năm lên 6%/năm; lãi suất tái chiết khấu từ 3,5%/năm lên 4,5%/năm; lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng và cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ của Ngân hàng Nhà nước đối với tổ chức tín dụng từ 6%/năm lên 7%/năm. Ngân hàng Nhà nước cũng nâng lãi suất tối đa áp dụng đối với tiền gửi không kỳ hạn và có kỳ hạn dưới 1 tháng từ mức 0,5%/năm lên 1%/năm. Lãi suất tối đa áp dụng đối với tiền gửi có kỳ hạn từ 1 tháng đến dưới 6 tháng từ 5%/năm lên 6%/năm.

Ngoài ra, lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng VND của tổ chức tín dụng đối với khách hàng vay để đáp ứng nhu cầu vốn phục vụ một số lĩnh vực, ngành kinh tế tăng từ 4,5%/năm lên 5,5%/năm. Lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng VND của quỹ tín dụng nhân dân và tổ chức tài chính vi mô đối với các nhu cầu vốn này tăng từ 5,5%/năm lên 6,5%/năm.Theo Ngân hàng Nhà nước, quyết định tăng các loại lãi suất điều hành thêm 1%/năm nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và tiền tệ.

Trước thông tin tăng lãi suất của Ngân hàng Nhà nước, nhiều Ngân hàng thương mại cũng có động thái bắt đầu điều chỉnh tăng lãi suất huy động tiền gửi cho các kỳ hạn ngắn và dài hạn lên mức khá cao như : BAC A BANK, VIB, NCB, BIDV…

Dự báo, lạm phát toàn cầu trong năm 2022 vẫn ở mức cao. Cục Dự trữ liên bang Mỹ (FED) đã 5 lần điều chỉnh tăng lãi suất mục tiêu lên mức 3 - 3,25%/năm và nhiều khả năng sẽ còn tiếp tục tăng trong các tháng cuối năm và đầu năm 2023. Trong bối cảnh đó, đồng USD lên giá mạnh đang gia tăng áp lực lên mặt bằng lãi suất và tỉ giá trong nước, tạo sức ép lên lạm phát.

Thanh khoản thấp, thị trường bất động sản khó chồng khó

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn ghi nhận mức độ quan tâm đến bất động sản trên cả nước đã giảm đáng kể từ thời điểm tháng 3/2022. Cụ thể, nhiều tỉnh thành chứng kiến nhu cầu tìm mua bất động sản trong quý III-2022 giảm so với quý trước, đơn cử như Hải Phòng ước tính giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%.

Khảo sát của website batdongsan.com.vn đưa ra kết luận, giao dịch bất động sản hiện đang gặp nhiều khó khăn. Trong đó, 36% số người được hỏi cho biết rào cản lớn nhất là khách hàng lo sợ thị trường tiêu cực nên không dám đầu tư vào bất động sản, 23% chia sẻ giao dịch không thể chốt thành công do khách hàng bị hạn chế trong vay vốn để mua bất động sản, 19% nhận thấy trở ngại chính là giá bất động sản quá cao so với khả năng tài chính của người mua.

Theo đơn vị nghiên cứu thị trường này, các bên tham gia thị trường bất động sản đang đặt kỳ vọng vào việc tăng trưởng room tín dụng. Khảo sát gần đây của Batdongsan.com.vn với hơn 500 thành viên thị trường bất động sản tiết lộ hơn 34% cho rằng hạn mức tín dụng sẽ được nới lỏng vào cuối năm 2022, 40% tin điều này sẽ diễn ra vào đầu năm 2023.

Nhiều chuyên gia và đại diện doanh nghiệp cho rằng, việc tăng lãi suất của Ngân hàng Nhà nước là động thái tích cực nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, quyết định này sẽ tiếp tục gây thêm những khó khăn rất lớn cho các doanh nghiệp, đặc biệt là trên thị trường tài chính, bất động sản. Báo cáo phân tích mới nhất về thị trường địa ốc của VNDirect nhận định, từ nay đến cuối năm 2022, lãi suất huy động của các ngân hàng có thể tăng thêm 30 - 50 điểm. Đồng thời, lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên mức 10 - 10,5%/năm vào cuối năm nay.

Nếu kịch bản này diễn ra, sản phẩm cho vay mua bất động sản của ngân hàng cũng sẽ chịu áp lực tăng lãi suất, tác động trực tiếp đến khách hàng vay vốn. Ngoài ra, các dự án bất động sản cũng sẽ bị ảnh hưởng, vì nếu phải vay với lãi suất cao hơn, chủ đầu tư các dự án sẽ buộc phải điều chỉnh giá bán. Nhìn nhận về câu chuyện này, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch thường trực CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, việc tăng lãi suất huy động của các ngân hàng sẽ thu hút được rất nhiều tiền gửi. Tuy nhiên, lãi suất huy động tăng đồng nghĩa lãi suất cho vay cũng sẽ tăng theo, điều này không tốt cho thị trường bất động sản.

"Trước đó, thị trường bất động sản sốt nóng, không ít người vay để lướt sóng bất động sản. Nhưng hiện nay thị trường bất động sản đang chững, giao dịch khó, nhiều người vẫn đang bị kẹt. Do đó, nếu lãi suất ngân hàng tăng cao, việc vay đầu tư bất động sản sẽ khiến nhà đầu tư cân nhắc", ông Điệp nói.

TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế nhận định về làn sóng giảm giá bất động sản trước đó đã có giao dịch ngầm mua lại bất động sản giá trị thấp. Những tháng cuối năm, thanh khoản trên toàn thị trường có thể sẽ tiếp tục giảm, đặc biệt giảm mạnh ở những loại hình bất động sản chưa thể tạo ra dòng tiền khai thác, kinh doanh và các bất động sản giá trị lớn.

"Đáng chú ý là động thái tăng lãi suất của nhiều ngân hàng đã khiến khả năng tiếp cận với dòng vốn từ ngân hàng càng thêm khó. Áp lực của những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính càng nặng thêm nên nhiều khả năng, làn sóng bán cắt lỗ vẫn tiếp diễn trong các tháng tới", ông Hiện nhận định.

Ở góc độ nghiên cứu thị trường, ông Lê Đình Hảo, Giám đốc Khối kinh doanh Batdongsan.com.vn cho rằng, bản chất của việc tăng lãi suất là giảm lượng tiền mặt để kiềm chế lạm phát. Lãi suất huy động tăng tạo lực hút về dòng tiền chảy vào ngân hàng để hưởng lãi suất đồng thời cũng kéo theo lãi suất cho vay tăng. Nghĩa là cả người mua lẫn doanh nghiệp bất động sản sẽ khó tiếp cận vốn tín dụng, ảnh hưởng thanh khoản một số phân khúc.

Dự báo về thị trường những tháng đầu năm 2023, ông Hảo cho rằng, dù còn khó khăn nhưng thị trường cũng sẽ dần ổn định hơn khi chính sách liên quan lãi suất tín dụng, tỷ giá được ban hành ổn định. Thực ra thị trường hiện cũng đang được hỗ trợ bởi chính sách 2% cho doanh nghiệp (gói 25.000 tỷ) và người mua nhà (gói 15.000 tỷ), nhưng hiện tại chưa hấp thụ tốt, vì doanh nghiệp được hỗ trợ phải đảm bảo các điều kiện như không có nợ xấu, có tài sản đảm bảo, dòng tiền ổn định... Tuy nhiên tới năm 2023, khi ổn định chính sách lãi suất thì các doanh nghiệp sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận hơn, giúp thị trường ổn định hơn./.