Nhiều quy định trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chưa phù hợp tình hình thực tiễn

Nhiều điểm mới, đột phá trong Luật Đất đai sửa đổi

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã sửa đổi, bổ sung quy định về nội dung, vai trò của hồ sơ địa chính trong công tác quản lý đất đai, tại Điều 107 Dự thảo Luật; trách nhiệm lập, cập nhật, khai thác hồ sơ địa chính tại khoản 1, Điều 109, Dự thảo Luật; sửa đổi để phân định cụ thể thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đối với các đối tượng và trách nhiệm của tổ chức dịch vụ công đối với việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), cụ thể: hoàn thiện quy định về công nhận quyền đối với hộ gia đình, cá nhân không có các giấy tờ tại điểm a, b, khoản 2 và khoản 3, Điều 115, Dự thảo Luật; sửa đổi, bổ sung các vướng mắc, bất cập trong quá trình thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ…

Đồng thời, bổ sung chế tài đủ mạnh để làm rõ trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong việc tổ chức đăng ký đất đai, ngăn chặn các trường hợp giao dịch mà không thực hiện đăng ký theo quy định của pháp luật. Quy định về đăng ký đất đai trên môi trường điện tử (đăng ký trực tuyến), trong đó có lộ trình để các địa phương thực hiện việc cấp GCNQSDĐ điện tử tại khoản 2, Điều 110, Dự thảo Luật...

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bỏ quy định khung giá đất; sửa đổi quy định về bảng giá đất tại khoản 2, điểm c, d, khoản 3, khoản 4, Điều 130 và giá đất cụ thể. Đồng thời, quy định chặt chẽ về Hội đồng thẩm định giá đất tại khoản 1, điểm e, khoản 2 và khoản 3, Điều 131 của Dự thảo Luật.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung các trường hợp thu hồi đất: xây dựng cơ sở khám chữa bệnh của lực lượng vũ trang nhân dân; xây dựng nhà khách của lực lượng vũ trang nhân dân; đất được giao, cho thuê không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố, công khai tại thời điểm giao đất, cho thuê đất; thu hồi đất trong trường hợp chấm dứt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư mà không thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất theo quy định. Đồng thời, còn sửa đổi và quy định chi tiết hơn các trường hợp thu hồi đất đã được quy định tại Luật Đất đai năm 2013.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã bổ sung quy định thời hạn sử dụng ổn định lâu dài đối với: đất rừng sản xuất giao cho cộng đồng dân cư, đơn vị vũ trang, ban quản lý rừng, tại khoản 3, Điều 140, Dự thảo Luật.

Về đất sử dụng có thời hạn, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bổ sung khoản 10, 11, Điều 141 quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất xây dựng công trình ngầm, đất xây dựng công trình trên không và việc gia hạn sử dụng đất. Bổ sung quy định tại khoản 1, Điều 143 quy định về thời hạn sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức sử dụng của hộ gia đình, cá nhân thông qua việc giải quyết hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, quyết định hoặc bản án của Tòa án Nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án…

Cân nhắc, xem xét cụ thể hơn một số nội dung trong Luật Đất đai sửa đổi

Dự thảo luật được cho rằng đã thể chế hóa đầy đủ, chính xác, kịp thời các chính sách lớn trong Nghị quyết số 18-NQ/TW vừa được Ban Chấp hành Trung ương thông qua.

Tuy nhiên, một số vấn đề bức xúc trong thực tế liên quan đến quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài, quyền chuyển nhượng, thế chấp, hợp đồng thuê đất với đất thuê trả tiền hàng năm… vẫn chưa được đề cập tại Nghị quyết số 18. Do vậy, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần cân nhắc thêm nội dung nào chưa rõ để tiếp tục báo cáo trong những đợt sửa đổi tiếp theo.

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định "cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở" tại khoản 2 Điều 14; "Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất" tại khoản 1 Điều 19.

Như vậy, theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014 thì người nước ngoài được thừa nhận quyền sở hữu nhà ở và như vậy là mâu thuẫn với nội dung dự thảo Luật Đất đai với nội dung là "cá nhân người nước ngoài" không được xem là người sử dụng đất; không được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.

Quy định công bố công khai bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm cũng chưa phù hợp, do đây là ngày nghỉ lễ, thay vì thế nên chọn ngày làm việc đầu tiên của năm.

Tại khoản 3, điều 131 quy định bảng giá được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp tính tiền sử dụng đất, tính tiền bồi thường. Quy định chung chung một bảng giá đất cho tất cả các mục đích nói trên là chưa phù hợp. Lý do là giá trị quyền sử dụng đất và tiền bồi thường giải phóng mặt bằng là 2 khái niệm khác nhau. Do đó, việc tính giá đất cũng khác nhau và cần có quy định cụ thể chứ không áp dụng chung một bảng giá. Ngoài ra, giá đất áp dụng với từng mục đích và trường hợp khác nhau là khác nhau chứ không nên áp dụng chung một bảng giá cho tất cả các hình thức.

Ngoài ra, khoản 1, điều 131 của Dự thảo luật cần quy định rõ cơ quan định giá đất cấp tỉnh là cơ quan nhà nước cụ thể nào: phòng định giá đất của Sở Tài nguyên và Môi trường hay Sở Tài chính. Đồng thời, với nội dung của khoản 1 điều 131 thì dự thảo luật chưa có sự đổi mới về cơ chế xác định giá đất cụ thể. Về cơ bản, quy định về xác định giá đất cụ thể vẫn kế thừa khoản 3 điều 114 của Luật Đất đai năm 2013. Trong khi tổng kết thực tiễn gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công của đạo luật này.

Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định được sử dụng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất theo Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai 2013 không nhận được sự đồng thuận của nhiều người bị thu hồi đất; tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chiếm tỷ lệ do giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.

Nội dung điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu vực đô thị, khu nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng cần phải nghiên cứu lại.

Dự thảo của Luật Đất đai quy định các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê. Nhưng Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ quy định các điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.