Proptech trỗi dậy

Đầu tư công nghệ để tạo lợi thế kinh doanh chính thức không còn là sân chơi của các proptech (bất động sản công nghệ) ở Việt Nam khi ngày càng nhiều doanh nghiệp bất động sản truyền thống công bố gia nhập cuộc đua.

Proptech mở cuộc đua mới

“Tôi nghĩ cuộc đua ứng dụng công nghệ trong bất động sản sẽ thực sự gay gắt trong thời gian tới”, ông Phạm Lâm, sáng lập DKRA Vietnam và hệ sinh thái Houze, phát biểu tại Diễn đàn Công nghệ bất động sản Houze Day 2021. Có lý do để người điều hành một công ty proptech gia nhập thị trường từ năm 2018 và sàn giao dịch bất động sản DKRA hơn 15 năm kinh nghiệm ở Việt Nam nhận định như vậy. 2021 là một năm đặc biệt với thị trường proptech ở Việt Nam nói riêng và thế giới nói chung.

Theo FinTech Global, tính đến quý III/2021, tổng nguồn vốn rót vào các proptech toàn cầu đã đạt 7,1 tỉ USD, tăng 122% so với cả năm 2020 và dòng vốn đầu tư được dự đoán sẽ sớm đuổi kịp mốc 13,9 tỉ USD được lập hồi năm 2019. Năm 2020 là năm các công ty proptech toàn cầu bị ảnh hưởng nặng nề do dịch bệnh. Nhưng mặt khác, nó đã đánh thức các nhà đầu tư tăng dòng vốn vào những công ty này để cung cấp ứng dụng tham quan nhà ảo, công cụ trực tuyến đánh giá tài sản, phần mềm phân tích dữ liệu cho việc cá nhân hóa quảng cáo... nhằm đón những khách hàng thuộc thế hệ Millennials đang tăng dần kể từ năm 2017.

Trong nửa đầu năm 2021, châu Á chỉ có 14 thương vụ gọi vốn thành công. Hoạt động giao dịch ở châu lục này thấp do rào cản gia nhập thị trường châu Á cao hơn các thị trường còn lại. Tuy nhiên, giới quan sát cho rằng dòng vốn đang phục hồi dần vì ảnh hưởng dịch bệnh đã được kiểm soát và chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản ở khu vực Đông Nam Á đang là điểm nóng chỉ sau Trung Quốc.

Nguồn vốn đầu tư proptech ở Đông Nam Á cũng đang trên đà phục hồi khi đạt hơn 70 triệu USD vào năm 2019, tương đương hơn 40% so với mức huy động được từ năm 2018, theo Tech In Asia. Điển hình ở Việt Nam, các proptech khai thác thị trường này trong năm 2021 đã gọi được hơn 40 triệu USD, con số cao nhất trong 5 năm trở lại đây, thông qua 3 thương vụ đầu tư vào Homebase, Rever và Citics.

Trước áp lực từ các proptech, nhiều doanh nghiệp bất động sản vốn khá kín tiếng trong đầu tư công nghệ nay cũng đồng loạt công bố những thương vụ M&A, các công ty con tham gia thị trường proptech ở Việt Nam. Ngoài DKRA với Houze, Đất Xanh Group hồi giữa tháng 11/2021 công bố thành lập Công ty Đất Xanh Tech với mục tiêu sử dụng công nghệ để khai phá thị trường nhà ở thứ cấp trong chiến lược năm 2021-2025.

Tập đoàn Hưng Thịnh cũng góp mặt với quân bài chiến lược là TopenLand. Theo đó, đơn vị này sẽ đóng vai trò là nền tảng kết nối tất cả các công ty trong hệ sinh thái của Tập đoàn. Không lâu sau khi chính thức công bố vai trò hoạt động, TopenLand đã mua lại DataFirst, một công ty công nghệ dữ liệu trong ngành bất động sản hoạt động từ năm 2010. Trao đổi với NCĐT, ông Vũ Hoàng Linh, Phó Tổng Giám đốc TopenLand, cho biết,  việc mua bán sáp nhập để gia tăng sức mạnh cho TopenLand sẽ chưa dừng lại. Là một người quan sát thị trường này khá lâu, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Giám đốc Điều hành Đại Phúc Land, cho biết, các công ty bất động sản truyền thống bắt đầu ý thức vào công nghệ và mạnh tay đầu tư khoảng 3 năm trở lại đây.

“Có công ty đầu tư vài chục triệu USD, có công ty đầu tư vài trăm triệu USD là chuyện bình thường. Các con số tăng trưởng vài trăm phần trăm là có thật. Tôi nghĩ đây là một bước chuyển tốt vì hơn 10 năm trước không doanh nghiệp nào quan tâm đến công nghệ”, bà Hương nói.

Sự gia nhập của công nghệ vào thị trường lập tức ảnh hưởng đến 2 đối tượng là người mua hàng và đội ngũ môi giới. Dưới  tác động của các lệnh giãn cách, công nghệ giúp việc mua bán, thanh toán, thậm chí là xem nhà mẫu trở nên dễ dàng. Điển hình như Masterise Homes đã đưa ra thị trường siêu ứng dụng giúp kết nối khách hàng với chuyên viên tư vấn và công cụ lựa chọn căn hộ qua hình ảnh bằng công cụ video 360 độ kết hợp với phối cảnh góc nhìn cao để đem lại cái nhìn chân thực về dự án.

Bên cạnh đó, tất cả các quy trình từ đăng ký tham dự, chọn vị trí căn hộ, tòa nhà  đến thỏa thuận ký kết đều diễn ra trên ứng dụng để tăng tính thuận tiện cho khách hàng. Trong khi đó, giới môi giới được hứa hẹn sẽ cải thiện thu nhập nhờ công nghệ. Trước đây, những người môi giới chỉ có thu nhập từ việc bán nhà thì các nền tảng công nghệ mới mở ra cho họ nhiều nguồn thu nhập hơn như từ việc kết nối dịch vụ tài chính, cho thuê...

So kè lợi thế

Có thể thấy, những công ty bất động sản truyền thống gia nhập trễ so với các proptech ở Việt Nam (thông thường là 5 năm) và việc đầu tư công nghệ diễn ra khá phức tạp do diễn ra ở nhiều bộ phận trong hệ sinh thái như xây dựng, quản lý đối tác, bán hàng cho đến quản lý tài sản sau bán hàng... Mặc dù vậy, họ vẫn sở hữu 3  lợi thế: đội ngũ sáng lập am hiểu thị trường, quan hệ vững chắc với các nhà phát triển trong hệ sinh thái và nắm rõ chính sách phát triển bất động sản.

Trong khi đó, lợi thế của các proptech như Rever hay Propzy chỉ tập trung một công đoạn nhất định như bán hàng, định giá nên sẽ đầu tư mạnh vào chuyên môn hơn. Rever, chẳng hạn, định vị là môi giới bất động sản công nghệ ngay từ khi thành lập nên mục tiêu chính là tăng năng suất làm việc của mỗi môi giới, từ đó thu hút họ tham gia nền tảng.

Trước đó, ông Phan Lê Mạnh, sáng lập Rever, cho biết, trong năm 2020, Rever thực hiện được 1.000 giao dịch với mức giá trung bình 2,5 tỉ đồng/sản phẩm. Với 300 nhân viên thực hiện toàn bộ giao dịch, ước tính năng suất một nhân viên Rever vào khoảng 5 giao dịch/năm.

Trên thực tế, thu hút đội ngũ môi giới để tận dụng nguồn lực này bán hàng mới là mục tiêu hàng đầu của các proptech trong giai đoạn này. Với mô hình bán hàng truyền thống, doanh nghiệp tốn nhiều chi phí cho nhân viên để tăng khả năng bán hàng nhưng đó lại là gánh nặng chi phí khi thị trường bất động sản chững lại.

Với công nghệ, các công ty bất động sản có thể thu hút nhiều môi giới tham gia hơn với chi phí quản lý tốt hơn. Theo ông Lâm của DKRA và Houze, hiện thị trường Việt Nam có khoảng 300.000 môi giới bất động sản. Tuy nhiên, số lượng thực sự xem môi giới là một nghề không nhiều khi chỉ khoảng 10% trong số đó đăng ký giấy phép hành nghề.

Theo ông Lâm, đó là sự lãng phí nguồn lực rất lớn vì đội ngũ môi giới hiện nay đa phần là giới trẻ, có trình độ, nắm bắt công nghệ tốt. Ông Lâm kỳ vọng sự xuất hiện của Houze sẽ đem lại thu nhập tốt hơn cho đội ngũ môi giới và tạo động lực giúp họ chuyên tâm với nghề. Đồng quan điểm, ông Vũ Hoàng Linh của Hưng Thịnh cho biết, đối với những người mới vào nghề cần 3-6 tháng mới có giao dịch đầu tiên, đây là rào cản rất lớn cho những người trẻ.

“Tạo thêm nhiều thu nhập cho môi giới là điều mà các nền tảng TopenLand luôn hướng đến”, ông Linh nói.

Đường đến kỳ lân

Việc thu hút đội ngũ môi giới là nhu cầu trước khi dịch bệnh xảy ra, còn hiện nay, để tạo lợi thế cạnh tranh, các doanh nghiệp cần đưa ra những giải pháp kích cầu bất động sản đột phá trong bối cảnh nguồn thu của khách hàng bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh.

Theo đó, các giải pháp phải giúp người mua nhà và doanh nghiệp phát triển bất động sản gặp nhau. Đây cũng là điều mà thị trường mong chờ khi tháng 8 vừa qua, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đề nghị Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại xem xét hỗ trợ doanh nghiệp, bao gồm giảm lãi suất cho vay khoảng 2%/năm cho các doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư, khách hàng vay mua nhà.

Nhiều ngân hàng cũng đưa ra mức lãi suất ưu đãi, chỉ từ 5% - thấp nhất trong 10 năm qua, song người mua vẫn e ngại vì sau thời gian ưu đãi, lãi suất là khá cao. Cụ thể, thời gian cho vay ưu đãi của các ngân hàng thường từ 3-36 tháng, sau đó lãi suất được tính toán dựa trên mức lãi suất cơ sở (hoặc lãi suất tiết kiệm) cộng thêm biên độ 3-4% tùy từng ngân hàng, dẫn đến người vay mua bất động sản phải trả mức lãi suất khoảng 10-11%/năm trong các năm tiếp theo.

Để giải quyết bài toán này, có 2 xu hướng đang được các proptech theo đuổi. Houze, chẳng hạn, vừa ra mắt dịch vụ Houze Invest cho phép khách hàng đầu tư bất động sản với mức tối thiểu 1 triệu đồng. Nhà đầu tư có thể lựa chọn gói lãi suất cố định, tức dành cho khách hàng muốn đầu tư an toàn và gói đầu tư lợi nhuận theo hiệu quả đầu tư, tức không cam kết lãi suất cố định, lợi nhuận được chia theo khả năng tăng giá của bất động sản được đầu tư. Sau thời gian thử nghiệm, đã có hơn 350 nhà đầu tư tham gia với tổng giá trị đầu tư 7,5 tỉ đồng.

Xu hướng thứ 2 là tham gia góp phần làm giảm lãi suất vay nhờ tận dụng lợi thế về công nghệ. Đại diện cho trường phái này là Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS), trực thuộc Đất Xanh Group, thông qua thương vụ đầu tư chiến lược vào FINA, nền tảng môi giới tài chính. Cụ thể, FINA sử dụng công nghệ vào các khâu như thiết lập hồ sơ, tư vấn đơn giản hay kiểm tra tình trạng bất động sản thế chấp đi kèm và hoạt động chủ yếu trên online để giảm chi phí mặt bằng, đồng thời tiếp cận số đông để có lợi thế về quy mô.

Sau 1 năm thử sức ở thị trường Việt Nam, tổng doanh số giải ngân cho vay bất động sản thông qua nền tảng FINA là 1.700 tỉ đồng, tương đương với chi nhánh một ngân hàng. Công ty chỉ có 4 nhân viên tư vấn kiêm bán hàng phục vụ quy mô này, tương đương mỗi tháng mỗi nhân viên giải ngân trung bình 50 tỉ đồng.

Trao đổi với NCĐT, ông Jack Nguyễn, quản lý cấp cao và tư vấn đầu tư, người có kinh nghiệm làm việc ở Việt Nam từ năm 2012 trong vai trò là Giám đốc Tài chính VinaLand của VinaCapial, cho biết các quỹ đầu tư đang tìm kiếm những proptech có hệ sinh thái hoàn chỉnh, trong đó quan trọng nhất là kết hợp được với fintech (công nghệ tài chính).

“Fintech đã có kỳ lân công nghệ. Bất động sản truyền thống hay công nghệ đều cần hỗ trợ tài chính nên nếu có đơn vị nào kết hợp vừa proptech và fintech, tôi nghĩ sẽ đạt được vị thế kỳ lân ở Việt Nam trong thời gian tới”, ông Jack Nguyễn nói.

Thực tế, proptech đang được các nhà đầu tư săn lùng. Bởi vì, tiềm năng phát triển của bất động sản tại Việt Nam đang bùng nổ và các nền tảng proptech ở Việt Nam hiện phát triển khá tốt.

Theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, quy mô thị trường bất động sản Việt Nam sẽ đạt 1.232 tỉ USD, chiếm 22% tổng tài sản nền kinh tế vào năm 2030. Các thương vụ đầu tư, góp vốn vào proptech cho thấy sức nóng trong lĩnh vực ngày càng tăng. Chẳng hạn, startup Rever cho biết đã gọi vốn thành công hơn 10 triệu USD từ Quỹ Mekong Enterprise Fund IV. Rever cũng nhận được khoản đầu tư 2,3 triệu USD từ GEC-KIP Technology and Innovation Fund. VinaCapital Ventures cũng đã công bố đầu tư 4 triệu USD vào đơn vị này. Citics gọi được 1 triệu USD vòng Series A từ Vulpes Investment Management, Nextrans, The Ventures...

“Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục tăng trưởng, đặc biệt là ở các thành phố trọng điểm như Hà Nội, TP.HCM và các thành phố nghỉ dưỡng khác. Chúng tôi kỳ vọng ngày càng nhiều vốn đầu tư sẽ chảy vào proptech để phục vụ thị trường đang phát triển này”, ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Vietnam, nhận định./.