Bất động sản kho lạnh: xu thế đầu tư hấp dẫn mới

Nhu cầu tăng cao ở khu vực Châu Á - Thái Bình Dương

Theo Báo cáo Bất động sản Kho lạnh Châu Á - Thái Bình Dương do Savills công bố mới đây, thị trường bất động sản kho lạnh đã ghi nhận tốc độ tăng trưởng 29,6% từ năm 2017 đến 2022, vượt xa các loại hình khác trên thị trường. Nhu cầu gia tăng đối với kho lạnh được cho là bắt nguồn từ sự tăng trưởng trong thu nhập hộ gia đình, gia tăng dân số thành thị và tầng lớp trung lưu cũng như thay đổi trong thói quen của người tiêu dùng.

Cụ thể, theo đà gia tăng thu nhập của khu vực, thói quen mua sắm của người tiêu dùng dần chuyển dịch sang các loại thực phẩm tươi sống với chất lượng cao hơn. Họ dần từ bỏ thói quen mua sắm tại các khu chợ truyền thống và tới siêu thị để tìm kiếm các loại thực phẩm đa dạng, được bảo quản tốt và tiện lợi. 

Ngoài ra, sự phát triển của thương mại điện tử cũng là đòn bẩy chính cho phân khúc kho lạnh. Ông Thomas Rooney, Quản lý Cấp cao, Dịch vụ Công Nghiệp, Savills Hà Nội cho biết: “Trong đại dịch, thương mại điện tử và mua sắm hàng hóa thiết yếu trực tuyến đã trở nên bùng nổ với tỷ lệ thâm nhập của thương mại điện tử trung bình trên toàn cầu đạt 22%. Tại các thị trường mới nổi như khối Đông Nam Á, nhóm khách hàng tiêu dùng chính đa số là nhóm dân số trẻ, được kỳ vọng sẽ đạt tốc độ tăng trưởng về tỷ lệ thâm nhập thương mại điện tử khoảng 17% trong giai đoạn 2022 - 2026”.

Tuy nhiên, nguồn cung kho lạnh hiện nay vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu. Báo cáo Bất động sản Kho lạnh Châu Á – Thái Bình Dương của Savills cho thấy, bình quân thể tích kho lạnh sẵn có trên đầu người trên khắp các thị trường chính tại Châu Á chỉ giao động từ 0,03 - 0,50 m3 vào năm 2018. Ngoài New Zealand, mức trung bình của khu vực hiện đang thấp hơn nhiều so với thị trường Mỹ hoặc Anh, lần lượt ở mức 0,49 m3 và 0,44 m3.

Theo đó, Châu Á - Thái Bình Dương sẽ cần thêm khoảng 325 triệu m3 nữa để đạt mức tương đương Mỹ và Anh, tức là gấp đôi mức của năm 2018 - theo  Liên minh Chuỗi lạnh Toàn cầu (GCCA) ước tính. Hơn nữa, phần lớn nguồn cung sẵn có hiện nay trong khu vực có quy mô nhỏ hơn so với các thị trường đã phát triển.

Với nhu cầu tăng cao như trên, bất động sản công nghiệp và logistics ngày càng nhận được nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư với ghi nhận dòng vốn đầu tư vào mức kỷ lục. Theo ghi nhận của Bộ phận Nghiên cứu Savills, bất động sản kho lạnh thu hút nguồn vốn khoảng 4.9 tỷ USD trong năm 2022 trên toàn cầu.

Bất động sản kho lạnh tại Việt Nam còn nhiều dư địa để phát triển

Tại Việt Nam, nhu cầu thực phẩm tươi sống trong nước tăng trưởng mạnh mẽ cùng bối cảnh thương mại điện tử bùng nổ là động lực chính cho sự phát triển của thị trường kho lạnh.

Báo cáo của Savills cho thấy doanh thu ngành thực phẩm tươi tại Việt Nam đã tăng 6,3% trong giai đoạn 2020 – 2022 (từ 40,4 tỷ USD vào năm 2020 lên 45,7 tỷ USD vào năm 2022). Thị trường thương mại điện tử Việt Nam cũng chứng kiến tốc độ tăng trưởng đáng kể, đạt mức 21,5% trong giai đoạn 2017 – 2022, thúc đẩy sự mở rộng của tất cả dịch vụ bổ trợ, trong đó có dịch vụ kho lạnh.

Cũng theo báo cáo của Savills, thị trường kho lạnh Việt Nam được đánh giá vẫn đang phát triển với quy mô nhỏ, chỉ hơn 40 dự án. Đa số nguồn cung kho lạnh tập trung tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An hay Đồng Nai, với tổng diện tích chiếm tới 87% tổng nguồn cung cả nước.

Giá thuê trung bình kho lạnh tại thị trường Việt Nam hiện đạt mức 22 USD/tấn/tháng (tại Bắc Ninh) tới 50 USD/tấn/tháng tại TP. Hồ Chí Minh. Nguồn cung kho lạnh mới hiện nay chủ yếu đến từ các doanh nghiệp nội địa. 

Sự tăng trưởng của nền tảng thương mại điện tử và thói quen mua sắm trực tuyến sẽ dẫn tới áp lực ngày càng lớn lên công suất kho lạnh, đặc biệt khi tỷ lệ lấp đầy trung bình trên cả nước đã đạt mức khoảng 88% vào cuối năm 2022, với các thị trường lớn như TP. Hồ Chí Minh, các tỉnh Bình Dương, Long An, Bắc Ninh dao động ở mức trên 90% (theo báo cáo của Savills).

Theo dự kiến ​​của Cushman & Wakefield, ở Việt Nam, thị trường bất động sản kho lạnh sẽ đạt giá trị 295 triệu USD vào năm 2025, tương ứng với mức tăng trưởng khoảng 12% mỗi năm. Đây được đánh giá là một thị trường có sức hấp dẫn cao đối với các doanh nghiệp.

Nhận thấy tiềm năng lớn của thị trường kho lạnh, các tập đoàn, doanh nghiệp lớn và cả các quỹ đầu tư ngoại cũng đẩy mạnh rót vốn đầu tư vào lĩnh vực xây dựng kho lạnh, kho trữ hàng hóa phục vụ xuất khẩu tại Việt Nam. Công ty TNHH MTV Cold Storage Logistic Hậu Giang đã khởi công kho lạnh đầu tiên trong dự án đầu tư Trung tâm kho lạnh cho thuê ngoài. Hay ABA Cooltrans ngoài đầu tư các trung tâm phân phối lạnh lớn ở một số thành phố lớn còn có hệ thống xe lạnh với trên dưới 300 chiếc… Ngoài ra còn nhiều tên tuổi khác như An Việt, Phan Duy, Hùng Vương.....và rất nhiều nhà đầu tư quốc tế như Lineage Logistics, SK Logistics và Lotte Logistics đang tích cực đầu tư vào hệ thống lưu trữ của riêng họ tại thị trường Việt Nam.

Tuy vậy việc phát triển thị trường này vẫn còn một số rào cản nhất định. Cụ thể, theo ông Thomas Rooney - Quản lý Cấp cao, Dịch vụ Công Nghiệp, Savills Hà Nội, dịch vụ vận chuyển và lưu trữ của chuỗi cung ứng lạnh cần tiếp tục được cải thiện liên quan đến cơ sở hạ tầng và công nghệ phù hợp. Thêm vào đó, sự phức tạp về hệ thống vận hành của kho lạnh yêu cầu vốn đầu tư và chi phí vận hành cao hơn các loại hình thông thường, dẫn đến việc cần nhiều thời gian hơn để thu hồi vốn.

Do đặc thù của các sản phẩm lưu trữ lạnh nên các quy định về an toàn và sức khỏe đối với kho lạnh được thắt chặt, quy trình xin giấy phép khó khăn hơn, yêu cầu các nhà đầu tư kho lạnh cần có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính.